Noul proiect de hotărâre de guvern, pus în dezbatere publică de către Ministerul Dezvoltării, actualizează normele ANL după OG 24/2024 și OG 8/2025, propunând, în esență, ca locuințele destinate exclusiv specialiștilor din sănătate și educație să nu se mai poată vinde către chiriași. Proiectul adaptează legislația existentă restrângând practic drepturile celor care aderă la program, în contextul în care anul acesta deja au fost puse pe tapet planuri de desființare completă a ANL, iar piața imobiliară în sine a devenit din ce în ce mai prohibitivă pentru tinerii cu venituri reduse.
Ziare.com a analizat noul proiect de HG, comparând situația legislativă din prezent cu programele de susținere a accesului la locuințe pentru tinerii la început de carieră din Vest, în țări precum Germania, Franța sau Marea Britanie, unde mecanismele de protecție socială diferă politic, dar sunt axate vădit mai simțitor în favoarea celor care au nevoie de acestea, nefiind considerate cheltuieli în exces.
Ce prevede noul proiect de HG al Ministerului Dezvoltării
Printre cele mai importante noutăți aduse de actul normativ se află o reașezare a normelor ANL pentru a le „armoniza” cu OG 24/2024 și OG 8/2025, pentru a integra, între altele, corelarea cu salariul minim, instituirea unui „fond de locuințe pentru specialiștii din domeniul sănătății” exploatat exclusiv în regim de închiriere și excluderea de la vânzare a locuințelor destinate specialiștilor din sănătate și învățământ. „Fondul de locuințe astfel constituit se exploatează doar în regim de închiriere, locuințele neputând fi vândute”, se arată în document. Practic, statul își rezervă un stoc de 20% din totalul de locuințe sociale pentru medici, pentru a putea fi accesat atunci când există nevoie, dar păstrează regimul strict de închiriere.
Proiectul introduce o și obligația ca repartizarea locuințelor să aibă loc în termen de 90 de zile de la preluare, iar dacă termenul nu este respectat, administratorii locuințelor au obligația de a vira sumele reprezentând recuperarea investiției din cuantumul chiriei neponderate în contul ANL deschis la Trezoreria Statului.” Pentru întârziere, textul stabilește penalități de „0,05%/zi din suma datorată, dar nu mai mult de cuantumul sumei asupra căreia sunt calculate”, cu trimitere la regulile din Codul civil privind calculul fără „prima zi” și fără „ziua îndeplinirii obligației”. Este, practic, o corecție de comportament adresată UAT-urilor care țin locuințe neocupate, în interes politic.
garsoniere de vanzare bucuresti
Proiectul standardizează și modul de calcul al chiriei (inclusiv „recuperarea investiției”, cheltuielile de administrare și ponderările pe rangul localității și pe venit), dar și plafonarea și actualizarea anuală „cu rata inflaţiei comunicată de către INS”, cu precizarea că chiria rezultată ar trebui, cel puțin teoretic, să scadă în cazul în care depășește maximele din lege, după noua formulă, și, în sens invers, „nu poate fi mai mică decât limitele stabilite.” Se introduc și termene standard pentru virarea la ANL a sumelor din recuperarea investiției, a ratelor sau a sumelor din vânzări, plus rubrici dedicate penalităților și dovezilor de plată, toate în format electronic editabil.
Cât de accesibile mai sunt programele pentru tineri, în termeni practici, în contextul cererii crescute pe piața imobiliară în ansamblu
Unul dintre cele mai sensibile puncte din proiectul de hotărâre aflat în dezbatere este noua formulă de calcul a chiriei, care nu doar actualizează coeficienți tehnici, ci rescrie raportul dintre venitul beneficiarului și prețul efectiv al unei locuințe închiriate prin ANL. Chiria lunară totală se va compune din recuperarea investiției (în tranșe lunare, proporțional cu durata de amortizare a locuinței), la care se adaugă cheltuielile de administrare, întreținere și reparații, plus o corecție de „ponderare” în funcție de rangul localității și de venitul net pe membru de familie.
Cât despre raportarea la veniturile chiriașilor, prețul chiriei nu poate depăși 30% din venitul mediu net lunar pe membru de familie, dar nici mai mult de 200% din salariul minim net pe economie. Cu alte cuvinte, oricare dintre aceste două limite va fi mai mică, devine pragul maxim permis. În plus, legea menționează și că „nivelul chiriei nu poate fi mai mic de 10% din venitul net lunar pe membru de familie.” Statul impune deci o zonă-tampon între 10% și 30% din venituri, menită să asigure că plata rămâne „accesibilă”, dar și că ANL își recuperează investiția.
La un apartament de două camere, așadar, cu o suprafață de 60 mp, construit într-un oraș de rang II, cu un cost total de investiție de aproximativ 350.000 lei, recuperarea investiției lunare, calculată pe o durată de amortizare de 25 de ani, este de circa 1.166 lei. La aceasta se adaugă cheltuielile de administrare (fixate la 0,5% din valoarea de înlocuire a construcției), plus ponderea aferentă rangului localității, care în cazul unui municipiu de rang II, reprezintă un coeficient de 1,05. Chiria neponderată rezultată este astfel de aproximativ 1.200 lei/lună, care devine chiria de bază. Dacă familia are un venit mediu net pe membru de 4.000 lei, limita de 30% din venit înseamnă tot 1.200 lei.
Pentru un oraș de rang 0, adică o capitală de județ, coeficientul de corecție crește la 1,15, ceea ce ridică valoarea chiriei la aproximativ 1.350 de lei. În același scenariu, dacă venitul mediu net pe membru de familie este de 4.000 de lei, pragul maxim admis de 30% din venituri înseamnă 1.200 de lei, astfel încât primăria este obligată să reducă chiria la acest nivel, în baza art. 8 alin. (93) din Legea nr. 152/1998, care interzice depășirea plafonului. Costul locuirii este, așadar, ancorat atât de veniturile beneficiarului, cât și de nivelul salariului minim pe economie, care în 2025 este stabilit la 4.050 de lei brut (echivalentul a circa 2.574 lei net). Limita absolută de 200% se traduce, deci, printr-un plafon teoretic de aproximativ 5.150 de lei net, nivel care nu va fi atins realmente de chiria ANL, dar care funcționează ca instrument de protecție în localitățile unde veniturile sunt semnificativ peste medie.
Același tip de calcul face ca, pentru o garsonieră de 40 mp în același oraș de rang II, chiria lunară brută să fie de 800 lei. Statul corectează anual chiria „cu rata inflaţiei comunicată de către INS”, conform notei din Anexa 16, ceea ce înseamnă că suma se ajustează automat, fără renegociere, pe baza inflației oficiale. Chiar și așa însă, comparativ cu piața liberă, unde o garsonieră închiriată într-un oraș universitar depășește deja 350–400 de euro, chiria ANL rămâne sensibil sub media pieței, dar diferența se micșorează treptat odată cu actualizările anuale și cu noul mecanism de plafonare dublă. În același timp, formula nu ține cont de creșterea cheltuielilor de întreținere, astfel că, pentru o familie cu venituri sub media națională, povara totală lunară se apropie tot mai mult de limita celor 30%.
Noile norme nu schimbă doar modul de calcul al chiriei, ci și logica întregului program ANL: de la un mecanism semi-flexibil, în care administrațiile locale aveau marje de interpretare, la un sistem standardizat, rigid, care își propune să recupereze integral investițiile, să reducă întârzierile și să mențină chiria la un nivel relativ constant în raport cu venitul.
România, la coada programelor de sprijin pentru accesul la locuințe sociale, dar în linie cu politica strictă legată de chirie
Textul pus în dezbatere întărește interdicția de vânzare pentru locuințele ANL destinate exclusiv specialiștilor din învățământ și sănătate, însă pe plan comparativ european, modelul propus este întâlnit în mai multe state, în care locuințele de serviciu pentru personalul public sunt, prin definiție, spații locative de închiriere, legate de post, nu de persoană, fără drept de cumpărare. În Franța, regimul concesion de logement par nécessité absolue de service (NAS) acordă locuințe de serviciu atunci când funcția nu poate fi exercitată normal fără a locui în incintă sau în proximitate, este un drept funcțional, nu o cale spre proprietate, reglementat în Codul proprietății publice și prin ordine ministeriale sectoriale. Ministerele stabilesc listele de funcții eligibile, iar concesiunea se pierde odată cu funcții, neexistând opțiunea de cumpărare a spațiului.
Germania oferă o altă ancoră, prin programul guvernamental „sozialer Wohnungsbau”, care limitează și timpul de ocupare, fiind menit să vină în ajutorul familiilor cu venituri reduse. Candidații pentru aceste locuințe sunt direcționați în diferite forme de cazare, de la cămine de studenți la apartamente pentru ucenici, iar finanțarea federală și landurile mențin regulile de ocupare și preț pe durate prestabilite. Dezbaterea cu privire la ajutorul social ține exclusiv, în Germania, de riscul pierderii drepturilor de către locatari și de continuitatea contractelor, fără să fie luat în calcul scenariul achiziției.
Un alt exemplu este cel al Țărilor de Jos, unde fundații non-profit se ocupă de accesul la locuințe sociale după praguri de venit actualizate anual, însă din nou, vorbim despre locuire reglementată, nu despre traseu spre proprietate. Neerlandezii caută să asigure cetățenilor care au nevoie de astfel de susținere prin programe de plafonare a chiriilor și asigurarea unei stabilități în piață, totuși. Așa cum Ziare.com a scris recent, România nu are astfel de pârghii, ceea ce face ca pe piața liberă, chiriile să se afle de mai mulți ani în centrul unei specule la periferia bulei imobiliare create în jurul achiziției de apartamente la prețuri din ce în ce mai mari.
Practic, deși pe termen scurt, profesorii și medicii câștigă în teorie predictibilitate, ținând cont că chiriile vor fi plafonate în raport cu veniturile și salariul minim și repartizate în perioade mai scurte decât până acum, în maximum trei luni. Cu toate acestea, se pierde definitiv posibilitatea legală de a cumpăra locuința ANL ocupată, fără ca Guvernul să aibă în plan (sau, ținând cont de situația economică generală a țării în 2025, să aibă posibilitatea măcar) de a investi în programe separate, mai accesibile celor cu venituri mici și care lucrează în sectoare strategice, pentru a-și permite o locuință fără a se îndatora la cote greu de susținut pe termen lung.
Ți-a plăcut articolul?
Vrem să producem mai multe, însă avem nevoie de susținerea ta. Orice donație contează pentru jurnalismul independent
