Specialistă în analiza pieței imobiliare din România, Corina Vârlan, content manager la un portal de profil, care are aproape 200.000 de anunțuri de vânzare și închiriere de proprietăți, le face câteva recomandări utile celor care vor să își închirieze o locuință.
Ea vorbește, în interviul acordat Europei Libere, despre criteriile care stau la baza alegerii locuinței pe care vrei să o închiriezi, greșelile pe care trebuie să le evite viitorii chiriași și despre cerințele proprietarilor, mai ales în contextul actual economic, marcat de introducerea sau creșterea de taxe inclusiv în domeniul imobiliar.
Face și câteva remarci cu privire la evoluția pieței imobiliare față de anul precedent.
Amintim – de la 1 august 2025, potrivit primului pachet fiscal adoptat de Guvern, cota redusă de TVA de 9% care se aplica pentru cumpărarea de către o persoană fizică a unei locuințe noi – de maximum 120 metri pătrați și valoare de maximum 120.000 de euro – a crescut la 21%. Sunt exceptate doar locuințele pentru care există un antecontract de vânzare încheiat până pe 31 iulie 2025 și a unor locuințe construite în scop social.
Pentru tranzacțiile cu locuințe care nu se încadrau în condițiile de TVA redus, taxa a crescut, la fel ca la mărfurile generale, de la 19% la 21%. În al doilea pachet de măsuri fiscale care urmează să fie aprobat de guvern e prevăzut că impozitele pentru locuințe ar urma să crească din 2026 cu până la 70%.
Impactul în piața imobiliară este deja vizibil, spune experta în analiza pieței imobiliare românești.
1. Europa Liberă: Care sunt principalele criterii care contează pentru cei care caută o locuință cu chirie?
Corina Vârlan: Prețul este, de cele mai multe ori, principalul lucru care determină alegerea unei anumite locuințe de închiriat. Iar acest lucru este valabil în special în cazul tinerilor. Studenții ajung, astfel, să împartă locuința cu unul sau mai mulți colegi de apartament, tocmai pentru a-și reduce pe cât posibil cheltuielile.
Acest comportament este de înțeles, în contextul în care marile centre universitare sunt și unele dintre cele mai scumpe orașe din țară pentru chiriași.
În Cluj-Napoca, de exemplu, chiria pentru un apartament ajunge în cele mai ieftine zone ale orașului la o medie de 500 euro/lună, în timp ce în centru proprietarii cer, în medie, 680 euro/lună.
Studenții din București au mai multe șanse decât cei de la Cluj să găsească o locuință de închiriat cu un preț mai bun, atâta timp se mulțumesc să se mute în zone de periferie sau în cartiere-dormitor clasice. Cele mai accesibile chirii pot fi găsite în Militari, în Berceni sau în Rahova. Discutăm despre sume medii de 380 – 430 euro/lună pentru un apartament.
Ei au și un avantaj suplimentar – accesul la rețeaua de transport prin subteran (cu metroul). Aceasta le permite să opteze pentru astfel de zone și să ajungă în continuare rapid la facultate, cât timp găsesc locuințe aflate în apropierea unei stații de metrou.
Corina Vârlan este manager de conținut la un portal de imobiliare.
2. Europa Liberă: Ce ar trebui să fie prioritar atunci când alegi o locuință de închiriat: nevoile tale concrete – apropierea de facultate, de locul de muncă – sau aspectul general, respectiv prețul?
Corina Vârlan: Dacă am elimina presiunea bugetului, atunci alegerea unei locuințe de închiriat ar trebui să se bazeze în primul rând pe localizarea acesteia – adică să fie aproape de punctele de interes pentru tine din oraș.
Să fie lângă magazine, cu acces bun la mijloacele de transport în comun. Spațiul pe care urmează să îl ai la dispoziție ar fi, de asemenea, un aspect important de luat în considerare, la fel și calitatea locuirii.
3. Europa Liberă: Ce greșeli riscă să facă noii chiriași atunci când aleg o locuință ?
Corina Vârlan: Cea mai mare greșeală pe care o pot face viitorii chiriași este aceea de a nu semna un contract de închiriere cu proprietarul. Un astfel de document îi poate proteja de eventuale abuzuri, cum ar fi evacuarea fără preaviz din locuință sau majorarea chiriei fără drept de apel.
Chiriașii trebuie să înțeleagă foarte bine de la început relația pe care o vor avea cu proprietarul – când și în ce condiții se pot face vizite, ce cheltuieli le revin, ce responsabilități are proprietarul.
O altă greșeală poate fi plata garanției fără a semna niciun act cu proprietarul.
4. Europa Liberă: Cum îți bugetezi suma pentru chirie încât să nu devină prea împovărătoare pe parcurs, la fel ca la un credit, de exemplu, când riști să te îndatorezi prea tare? Ar trebui să existe o limită – o proporție din bugetul lunar, fie el asigurat cu sprijinul părinților?
Corina Vârlan: În cazul creditelor ipotecare, lucrurile sunt simple – regulile actuale spun că rata nu poate depăși 45% din venitul net lunar în cazul în care discutăm despre prima ta locuință.
Se recomandă, în schimb, să nu te îndatorezi cu sume mai mari de 30%-35% din venitul net, tocmai pentru a evita situațiile în care cheltuielile ajung să fie din ce în ce mai dificil de gestionat. În cazul împrumuturilor ai și opțiuni, precum refinanțarea, care te pot ajuta să-ți scazi cheltuielile.
În cazul închirierilor, se recomandă ca valoarea chiriei să fie echivalentă cu un sfert sau cel mult o treime din valoarea veniturilor tale nete lunare. Mulți dintre studenți, însă, nu lucrează sau se bazează în cea mai mare parte pe sumele primite de la părinți pentru a se întreține.
Indiferent de buget, nu trebuie să fie pierdute din vedere și celelalte cheltuieli pe care le ai în momentul în care te muți cu chirie – cum ar fi întreținerea, care poate să crească semnificativ iarna. Este indicat să discuți cu proprietarul, pentru că el îți poate da măcar o estimare a sumei pe care ar trebui să te aștepți să o plătești în plus în sezonul rece.
Efortul financiar pe care îl ai din poziția chiriașului încă de la început nu trebuie să fie nici el trecut cu vederea. În momentul închirierii unei locuințe, trebuie să plătești un avans și o garanție, ambele fiind, în general, echivalente cu valoarea unei chirii. Iar dacă închirierea a fost intermediată de un agent imobiliar trebuie să achiți și un comision care reprezintă, în general, echivalentul a 50% dintr-o chirie.
5. Europa Liberă: Se spune, în general, să nu iei decizii în grabă; cum poți evita situația în care nici să nu te grăbești, dar nici să nu ratezi o chirie avantajoasă – în condițiile unei concurențe a cererii destul de mari în perioada asta – doar pentru că ți-ai luat prea mult timp de gândire?
Corina Vârlan: Este adevărat că în perioadele de efervescență locuințele ies rapid din piață. Este la fel de adevărat și faptul că un moment de ezitare te poate lăsa fără apartamentul pe care îl considerai ideal. În calitate de viitor chiriaș, poți să faci un singur lucru pentru a te asigura că iei cele mai bune decizii în cel mai scurt timp: să fii foarte bine informat.
Atunci când îți începi căutarea, trebuie să știi care este tipul de locuință de care ești interesat, câți bani ești dispus să plătești lunar chirie, respectiv care sunt prețurile medii solicitate de proprietari, și care sunt aspectele pe care nu le consideri negociabile – de exemplu, locația sau faptul că vrei o locuință complet mobilată și utilată.
În ziua de astăzi este mai ușor ca oricând să ai acces la informații despre mersul pieței chiriilor.
6. Europa Liberă: Care sunt principalele tendințe pe piața chiriilor în marile orașe în prezent? Influenteaza contextul actual, marcat de politicile așa-numite de austeritate așteptările / pretențiile chiriasilor și ale proprietarilor?
Corina Vârlan: Cererea crește în apropierea noului an universitar, mii de studenți căutând cazare în marile orașe înainte de începerea cursurilor.
În această toamnă există, însă, și altă variabilă care influențează mersul pieței închirierilor. Unii dintre românii care prospectau piața pentru a-și găsi o locuință înainte de majorarea cotei TVA de la 9% la 21% ar putea să-și îndrepte și ei căutările tot spre proprietățile de închiriat.
Creșterile de taxe și inflația pun presiune pe bugetele proprietarilor, iar randamentele se diminuează. Este posibil ca unii dintre proprietari să încerce să-și crească veniturile din această toamnă printr-o majorare a prețurilor.
7. Europa Liberă:Cât de mare este în prezent oferta pe piața închirierilor?
Corina Vârlan: Datele arată că doar în trimestrul II al acestui an s-au căutat, la nivel național, chiriași pentru 69.130 de locuințe. Oferta la închiriere a crescut cu circa 3% față de intervalul similar din 2024.
Cea mai mare pondere o au în oferta totală din marile orașe apartamentele cu 2 camere. Acestea sunt urmate de apartamentele cu 3 camere. Cererea se îndreaptă, în prezent, către apartamentele cu 2 camere și garsoniere.
Cele mai multe locuințe de închiriat pot fi găsite în capitală și în orașele Cluj-Napoca, Timișoara, Iași și Brașov.
8. Europa Liberă: Ce tip de locuințe caută chiriașii, în special?
Corina Vârlan: Chiar dacă locuințele vechi sunt cele mai des întâlnite la nivelul ofertei, în multe dintre marile orașe din țară se poate observa un interes tot mai crescut al potențialilor chiriași pentru apartamentele și casele noi, finalizate în ultimii cinci ani.
Cererea pentru locuințele de pe segmentul nou al pieței a crescut cel mai mult, raportat la oferta disponibilă local, în capitală și în Timișoara.
Pentru fiecare locuință nouă listată la închiriere din aceste orașe, dar și din Constanța, există circa trei potențiali chiriași.
9. Europa Liberă: Cum au evoluat prețurile chiriilor față de anul trecut?
Corina Vârlan: În momentul de față, cel mai scump oraș din țară pentru chiriași este Bucureștiul. Discutăm despre chirii medii (solicitate, n.r.) de 390 euro/lună pentru o garsonieră, 600 euro/lună pentru un apartament cu 2 camere și 850 euro/lună pentru un apartament cu 3 camere.
În Capitală, sumele solicitate de proprietari au crescut într-un an cu 9%-13%, în funcție de tipul locuinței. Spre comparație, în Cluj-Napoca vedem un avans anual de 5%-8%, iar în Brașov – de până la 7%. Majorări mai semnificative ale chiriilor au fost înregistrate în Timișoara, unde garsonierele, de exemplu, sunt cu 15% mai scumpe decât în vara anului trecut.
Cel mai nou studiu de piață realizat de noi arată că pe parcursul anului trecut românii care au avut o nevoie imobiliară au apelat mai mult decât în trecut la ajutorul unui agent.
În contextul în care standardele celor care activează în domeniu cresc și portofoliile lor se diversifică, probabil că acest trend va continua să fie vizibil și pe viitor.
În medie, prețul chiriilor din București este cel mai ridicat din țară, spune Corina Vârlan.
10. Europa Liberă: Au devenit proprietarii mai selectivi cu alegerea clienților? Ce profiluri, obiceiuri, sunt ocolite de cei mai mulți proprietari?
Corina Vârlan: Proprietarii au preferințe foarte clare atunci când vine vorba despre chiriașii care le vor ocupa locuințele.
Puțini sunt cei care acceptă, de exemplu, persoane care au animale de companie. Cei mai mulți se interesează în avans de câștigurile obținute de potențialii chiriași care se prezintă la vizionare și îi evită pe cei care nu au venituri stabile.
Familiile care au copii mici, dar și studenții, se află, de asemenea, de multe ori pe lista neagră a proprietarilor, potrivit rezultatelor unui studiu Imobiliare.ro.
Europa Liberă România e pe Google News. Abonați-vă AICI.
